Кто придумал бизнес на кладовках и как появился self-storage

Сегодня трудно удивить человека предложением арендовать несколько квадратных метров для хранения вещей. В больших городах работают склады индивидуального хранения, в новостройках продаются кладовки, а небольшие помещения с отдельным доступом давно стали привычным решением для тех, кому не хватает места дома. Кто-то хранит там сезонную одежду и спортивный инвентарь, кто-то мебель на время ремонта, а предприниматели используют небольшие боксы как мини-склады для товара. Но если задуматься, сама идея довольно необычная: почему человек вообще должен платить за помещение, в котором он ничего не делает, а просто держит свои вещи?

На самом деле бизнес на хранении появился задолго до современных self-storage. Люди веками искали безопасное место для имущества во время переездов, путешествий и торговли, а предприниматели постепенно учились превращать эту потребность в услугу. Современная модель, в которой клиент арендует отдельную кладовку, получает собственный доступ и самостоятельно распоряжается помещением, сформировалась значительно позже — главным образом в США в середине XX века. При этом у self-storage нет одного бесспорного изобретателя: современный рынок складывался постепенно, а разные предприниматели добавляли к первоначальной идее новые элементы.

Именно поэтому история кладовок гораздо интереснее, чем может показаться. Это история о том, как обычная проблема «мне некуда деть вещи» сначала стала услугой, затем отдельным видом коммерческой недвижимости, а в итоге превратилась в инвестиционный бизнес.

С чего вообще началось хранение вещей

Потребность где-то оставлять имущество существовала задолго до появления современных складов. Торговцы, путешественники и состоятельные люди всегда сталкивались с ситуациями, когда вещи необходимо было сохранить в безопасности на определённый срок. В разных странах для этого использовались общественные хранилища, склады, подвалы, специальные помещения при торговых и финансовых учреждениях. Однако всё это ещё нельзя назвать self-storage в современном понимании: человек, как правило, передавал имущество на хранение, а не арендовал самостоятельное помещение и не управлял им лично.

Одним из важных этапов развития этой идеи стала Великобритания XIX века. По данным Self Storage Association, ещё в то время банки и другие организации предлагали клиентам возможности для хранения ценностей, а в 1850-х годах появились склады, специально предназначенные для хранения домашнего имущества. Это было особенно актуально для людей, которые уезжали надолго или перевозили имущество между городами. Таким образом, постепенно формировалась сама экономическая идея: пространство для хранения может быть самостоятельной услугой, за которую клиент готов платить.

Но между таким складом и современной кладовкой есть принципиальная разница. В традиционной модели клиент передавал вещи владельцу склада, а тот отвечал за их размещение и сохранность. В self-storage ответственность за вещи остаётся у арендатора, а компания фактически продаёт ему доступ к определённому объёму пространства. Именно переход от «мы храним ваши вещи» к «мы предоставляем вам помещение для хранения» впоследствии стал основой всей современной индустрии.

Как в эту историю попали переезды и американские склады

В конце XIX и начале XX века особенно быстро развивался американский рынок хранения имущества. США переживали масштабную миграцию населения, люди часто переезжали между городами и штатами, а вместе с ними перемещались мебель, оборудование и другие вещи. Для бизнеса, связанного с переездами, перевозка и временное хранение имущества стали естественными направлениями развития.

Одной из известных компаний этого периода была Bekins. Братья Мартин и Джон Бекинс занимались перевозкой и хранением имущества, а в 1906 году компания построила в Лос-Анджелесе крупный склад из железобетона и стали. Это был уже серьёзный коммерческий объект, рассчитанный на хранение имущества клиентов, хотя до привычного нам self-storage ему было ещё далеко. История Bekins важна прежде всего потому, что показывает: к началу XX века хранение личного имущества уже стало отдельным коммерческим направлением, а не просто дополнительной услугой при переезде.

Интересно, что один из ранних примеров модели, напоминающей современный self-storage, относится ещё к 1925 году. В США компания арендовала отдельную комнату у Reading Cold Storage and Ice Company и получила возможность самостоятельно пользоваться этим помещением, имея собственный ключ. Self Storage Association приводит этот случай как один из ранних юридически зафиксированных примеров аренды отдельного пространства, доступ к которому был у самого клиента.

На первый взгляд это небольшая деталь, но именно она показывает, как постепенно менялась сама логика бизнеса. Если раньше клиент отдавал вещи на склад и ждал, когда их выдадут, то теперь ему фактически продавали не хранение как услугу, а право пользоваться определённым пространством. В дальнейшем именно эта модель станет фундаментом self-storage.

Почему главным героем этой истории считают Техас

Если говорить именно о современном self-storage, большинство историков отрасли сходятся на том, что его истоки следует искать в США 1950–1960-х годов. При этом единственной даты рождения отрасли нет. Например, Lauderdale Storage во Флориде, основанный семьёй Collum в 1958 году, часто называют одним из первых современных self-storage. Однако общая позиция Self Storage Association заключается в том, что индустрия в привычном нам виде начала формироваться на юго-западе США в середине 1960-х годов.

Особенно часто в этой истории фигурирует Техас. В 1960-х годах в городе Одесса предприниматель Расс Уильямс вместе со своим пасынком Бобом Манном создал объект с очень характерным названием — A-1 U-Store-It U-Lock-It U-Carry-the-Key. Уже из названия понятно, чем эта модель отличалась от обычного склада: клиент сам хранил свои вещи, сам запирал помещение и сам носил ключ. Источники расходятся в отдельных деталях истории, но именно этот объект принято считать одним из важнейших ранних примеров современного self-storage.

Почему именно такая модель оказалась настолько удачной? Ответ довольно простой. Предпринимателю не нужно было каждый раз принимать вещи клиента, искать для них место на общем складе и потом заниматься выдачей. Помещение разделялось на отдельные боксы, каждый из которых можно было сдавать самостоятельно. Клиент получал понятный продукт — собственное пространство, собственный доступ и возможность приходить за своими вещами тогда, когда ему удобно.

По сути, это был очень простой бизнес, построенный на понятной человеческой потребности. Если человеку не хватает места дома, ему не обязательно покупать или арендовать большой склад. Ему достаточно нескольких квадратных метров, которые можно использовать именно тогда, когда они нужны. Эта мысль сегодня кажется очевидной, но именно её превращение в стандартизированный продукт и стало одним из главных предпринимательских достижений первых операторов self-storage.

Почему идея появилась именно в тот момент

Для развития self-storage в США сложились сразу несколько благоприятных обстоятельств. Люди активно переезжали, становились более мобильными, покупали больше вещей и всё чаще пользовались автомобилями. Одновременно росли города и менялась структура жилья: человеку было удобно жить в одном месте, работать в другом, а часть имущества держать на отдельной площадке, куда можно было приехать на машине.

В некоторых регионах существовала и дополнительная проблема — отсутствие привычных мест для хранения внутри дома. Например, в Техасе традиционно было меньше подвалов, которые во многих других домах использовались как дополнительное пространство. В результате отдельный склад оказывался не роскошью, а вполне практичным решением бытовой задачи.

Постепенно выяснилось, что причин арендовать кладовку может быть очень много. Один человек переезжает и временно не знает, куда поставить мебель. Другой делает ремонт и освобождает квартиру. Третий хранит велосипед, лодку или сезонные вещи. Четвёртый использует бокс для небольшого бизнеса. При этом всем им требуется примерно одно и то же — не складская услуга в классическом понимании, а небольшой кусок пространства, которым можно пользоваться самостоятельно.

Именно универсальность потребности во многом объясняет дальнейший успех self-storage. Причина, по которой конкретный клиент снимает кладовку, может исчезнуть через несколько месяцев, но сама потребность в дополнительном пространстве постоянно возникает у новых людей.

Как несколько боксов превратились в большой бизнес

На первых этапах self-storage выглядел довольно примитивно. Это могли быть ряды небольших помещений или гаражей с простыми дверями и замками, расположенные на относительно недорогой земле. Здесь не требовалось сложного сервиса: основным продуктом было сухое и безопасное помещение, а клиент самостоятельно привозил туда вещи и забирал их обратно.

Но именно простота модели сделала её хорошо масштабируемой. Один объект можно было разделить на десятки небольших помещений и сдавать их разным арендаторам. Если один клиент съезжал, остальные продолжали платить. Для владельца недвижимости это означало возможность получать доход сразу от большого количества небольших договоров, а не зависеть от одного крупного арендатора.

В 1970-х годах self-storage начал превращаться в полноценную отрасль коммерческой недвижимости. Появились крупные операторы, развивались сети, совершенствовались стандарты объектов. Одной из компаний, сыгравших большую роль в институциональном развитии рынка, стала Public Storage, основанная в 1972 году. Постепенно self-storage перестал восприниматься просто как несколько гаражей, которые кто-то сдаёт на окраине, и превратился в самостоятельный класс недвижимости.

Экономическая логика при этом оставалась прежней: большую площадь можно разделить на множество небольших помещений и сдавать их по отдельности. Для рынка недвижимости это важная особенность, потому что стоимость квадратного метра в небольшом формате хранения может быть существенно выше, чем при сдаче большого помещения одному арендатору. Именно поэтому self-storage со временем стал интересен не только предпринимателям, но и инвесторам.

Как менялся сам формат кладовки

Первые self-storage были прежде всего функциональными объектами. Клиенту не требовался красивый интерьер или сложный сервис — ему было важно, чтобы вещи можно было поставить в помещение, закрыть дверь и спокойно оставить до нужного момента. Поэтому первые поколения объектов строились достаточно просто и часто располагались на периферии городов, где земля стоила дешевле.

Со временем требования изменились. В крупных городах стало важнее расстояние от дома, появились многоэтажные объекты, помещения в бывших промышленных зданиях, климат-контроль, видеонаблюдение, электронный доступ и другие сервисы. Self Storage Association описывает несколько поколений развития отрасли — от первых простых объектов середины 1960-х до современных комплексов, которые размещаются непосредственно рядом с жилой и коммерческой застройкой.

По сути, self-storage постепенно двигался туда, где находился клиент. Если раньше человек был готов ехать на окраину ради дешёвого места для хранения, то со временем удобство стало важнее. Когда кладовка находится рядом с домом, её можно использовать гораздо чаще: забрать велосипед перед поездкой, достать зимние вещи, привезти коробки из магазина или оставить мебель на время ремонта.

Именно эта эволюция в конечном счёте привела к появлению кладовок непосредственно в жилых комплексах. Если человеку всё равно нужно дополнительное место рядом с домом, логично разместить его там же, где он живёт.

Как self-storage пришёл в Европу

Американская модель постепенно распространилась за пределы США. В Великобритании современный self-storage начал активно развиваться значительно позже, чем в Америке: одним из первых известных объектов считается Abbey Self Storage в Лондоне, открытый в 1979 году. Затем формат начал распространяться по другим европейским странам.

Для европейских городов идея оказалась особенно интересной из-за высокой стоимости недвижимости и плотной застройки. Чем дороже каждый квадратный метр квартиры, тем менее рационально использовать его для хранения вещей, которыми семья пользуется несколько раз в год. Если вместо этого можно арендовать небольшое помещение отдельно, квартира остаётся жилым пространством, а сезонные и редко используемые вещи отправляются в кладовку.

Поэтому self-storage в Европе постепенно стал не просто складом для переезда. Он превратился в часть городской инфраструктуры. Им стали пользоваться частные лица, небольшие компании, интернет-магазины, мастера и предприниматели, которым не нужен большой склад, но необходимо несколько квадратных метров дополнительного пространства.

Почему в России этот бизнес появился намного позже

Российский рынок индивидуального хранения начал формироваться значительно позже американского и европейского. В советской и постсоветской бытовой культуре существовало множество альтернатив: балконы, антресоли, гаражи, дачи, подвалы и кладовые помещения. Если вещей становилось слишком много, человек обычно пытался найти место внутри уже имеющейся недвижимости, а не платить за отдельную кладовку.

Первые современные проекты self-storage в России начали появляться в Москве в 2000-х годах. По данным РБК, одним из ранних проектов был Key Space, который начал работать в 2007–2008 годах, однако столкнулся с проблемой аренды помещения и не смог продолжить работу в первоначальном формате. В 2009 году появились проекты «Мобиус» и «Складовка», которые стали заметными первопроходцами российского рынка.

На тот момент предпринимателям приходилось фактически объяснять клиенту саму необходимость услуги. Для американца идея арендовать storage unit уже была понятной, а российский потребитель мог совершенно искренне спросить: зачем мне платить за хранение своих вещей, если у меня есть балкон или дача? Поэтому первые российские операторы продавали не только квадратные метры, но и новую привычку.

Постепенно эта привычка начала формироваться. Квартиры в крупных городах становились дороже, площадь жилья ограничивалась, количество вещей увеличивалось, а у жителей появлялись новые сценарии использования временного хранения. Одновременно развивалась электронная коммерция и малый бизнес, которому тоже требовались небольшие складские площади.

Откуда взялись кладовки в новостройках

Следующим этапом стало появление индивидуальных кладовок непосредственно в жилых комплексах. Если классический self-storage предполагает аренду помещения, то кладовка в новостройке может быть самостоятельным объектом недвижимости, который покупатель приобретает в собственность.

В Москве такие помещения начали активно появляться в новых жилых проектах в начале 2010-х годов. По данным РБК, к концу десятилетия кладовые помещения уже присутствовали в значительной части столичных новостроек. Девелоперы постепенно поняли, что небольшое помещение для хранения может быть востребованным дополнительным продуктом: квартира остаётся жилой, а всё, чему не нашлось места внутри неё, можно убрать в отдельную кладовку.

Для рынка недвижимости это оказалось важным изменением. Кладовка перестала быть только услугой хранения и стала объектом, который можно купить, сдавать в аренду, продать или использовать самостоятельно. Фактически сформировался отдельный сегмент малогабаритной недвижимости, а вместе с ним появилась возможность рассматривать кладовки как инвестиционный актив.

И здесь история self-storage неожиданно возвращается к тому, с чего начиналась: человеку нужно место, а собственник готов это место предоставить. Только теперь между ними может находиться не оператор склада, а инвестор, который владеет самой кладовкой.

Почему на кладовках вообще можно построить инвестиционный бизнес

Для инвестора привлекательность такой модели связана прежде всего с разделением большой площади на множество небольших помещений. Представим объект, который состоит из нескольких десятков кладовок. Каждая из них может приносить отдельный арендный поток, а временный простой одного помещения не останавливает доходность всего объекта.

Кроме того, спрос на небольшие помещения может формироваться сразу из нескольких источников. Частные клиенты хранят сезонные вещи, мебель и спортивный инвентарь; семьи используют кладовки во время ремонта или переезда; предприниматели размещают товар, оборудование и материалы. За счёт этого объект не зависит исключительно от одного сценария использования.

В более зрелой модели собственнику вообще не обязательно самостоятельно заниматься поиском арендаторов, показами и сбором платежей. Эти задачи можно передать управляющей компании, а при покупке готового арендного бизнеса инвестор получает уже работающий объект с существующей экономикой. Именно поэтому сегодня бизнес на кладовках может рассматриваться не только как способ открыть собственный склад, но и как вариант вложения в коммерческую недвижимость.

Кто же всё-таки придумал бизнес на кладовках?

Если всё-таки попытаться назвать конкретных людей, то одним из главных кандидатов будут Расс Уильямс и Боб Манн, создавшие в Техасе в 1960-х годах объект A-1 U-Store-It U-Lock-It U-Carry-the-Key. Их проект очень точно воплотил принципы современного self-storage: небольшие индивидуальные помещения, самостоятельный доступ арендатора и регулярная плата за использование пространства. Именно поэтому эту историю часто приводят как отправную точку современной индустрии.

Однако назвать их единственными изобретателями было бы неправильно. До Техаса существовали другие проекты, в том числе Lauderdale Storage, основанный во Флориде ещё в 1958 году, а ещё раньше появились склады для хранения личного имущества и помещения с индивидуальным доступом. Даже Self Storage Association отмечает, что вопрос о том, какой объект считать первым, остаётся предметом споров.

Поэтому правильнее считать, что современный self-storage не был изобретён одним человеком. Это результат постепенной эволюции: сначала появилась услуга хранения, затем отдельные помещения, потом самостоятельный доступ клиента, а после этого предприниматели научились превращать множество небольших помещений в масштабируемый арендный бизнес.

Почему эта история важна для российского рынка сегодня

История self-storage интересна не только с точки зрения прошлого. Она помогает понять, почему рынок кладовок вообще продолжает развиваться.

В США индивидуальным хранением пользуется значительно большая доля населения, чем в России. По оценкам, которые приводят российские отраслевые источники, проникновение self-storage в США составляет около 12–13% домохозяйств, тогда как в России этот показатель находится примерно на уровне 2%. Российский рынок поэтому пока значительно меньше американского не только по объёму, но и по степени привычности услуги для населения.

Это означает, что российский рынок во многом всё ещё находится на стадии формирования потребительской привычки. Всё больше людей узнают о возможности арендовать небольшое помещение вместо того, чтобы хранить вещи на балконе, в гараже или на даче. Параллельно растёт спрос со стороны малого бизнеса и продавцов, которым нужны небольшие площади без долгосрочной аренды большого склада. В 2025 году, например, отраслевые СМИ отмечали рост числа оплат услуг self-storage и дополнительный спрос со стороны продавцов на маркетплейсах.

Поэтому история, начавшаяся с простых гаражей в Техасе, в России ещё далека от завершения. Здесь одновременно развиваются классические self-storage, кладовки в жилых комплексах, небольшие коммерческие помещения и готовые арендные бизнесы. Для потребителя это просто дополнительное место, а для собственника недвижимости — способ монетизировать площадь.

От нескольких квадратных метров до отдельного класса недвижимости

Пожалуй, самое интересное в истории self-storage заключается в том, насколько далеко ушла первоначальная идея. Когда-то предпринимателю было достаточно построить несколько простых боксов и дать клиенту ключ. Сегодня на основе той же концепции создаются крупные комплексы, работают управляющие компании, используются системы автоматического доступа, видеонаблюдение и цифровые сервисы.

Но сама экономическая идея практически не изменилась. У человека есть имущество, для которого не хватает места, а у владельца недвижимости есть пространство, которое можно разделить и предоставить этому человеку за деньги. Разница только в масштабе, технологиях и качестве управления.

Именно поэтому у бизнеса на кладовках нет какой-то магической точки, в которой его «придумали». Его создавали десятки и сотни предпринимателей, которые в разное время замечали одну и ту же простую вещь: людям постоянно не хватает места для вещей.

Сначала этой проблемой занимались склады и компании по перевозке имущества. Затем появились отдельные боксы и самостоятельный доступ. В 1960-х годах сформировался современный self-storage, в 1970-х он превратился в самостоятельную индустрию, позже распространился по Европе, а в 2000-х начал активно развиваться в России. Сегодня кладовка может быть не только услугой хранения, но и объектом недвижимости, который приносит арендный доход.

Получается довольно любопытный предпринимательский путь: от обычной бытовой проблемы до отдельного сегмента рынка недвижимости. И, возможно, именно поэтому бизнес на кладовках оказался таким устойчивым. Он не продаёт человеку искусственную потребность — он решает очень простую и понятную проблему, которая никуда не исчезает: вещей становится больше, а места для них — нет.