Какую кладовку лучше покупать для сдачи в аренду: тёплую или холодную

При покупке кладовки для инвестиций легко сосредоточиться на площади, цене и расположении, а вопрос температуры оставить на потом. Кажется, что для хранения вещей достаточно закрытого помещения с дверью и замком. На практике именно условия внутри кладовой сильно влияют на то, что арендатор сможет там оставить, сколько он будет готов платить и насколько широким окажется круг потенциальных клиентов.

Тёплая кладовка обычно стоит дороже при покупке и может иметь более высокие эксплуатационные расходы, зато подходит для гораздо большего количества вещей. Холодная часто дешевле и вполне справляется с хранением шин, инструментов, садового инвентаря и предметов, которые не боятся температурных перепадов. Поэтому инвестору важно сравнивать не просто «тепло или холодно», а стоимость покупки, возможную ставку аренды, круг арендаторов и вероятность простоя.

Разберём, какую кладовку лучше покупать для сдачи в аренду и когда переплата за тёплое помещение действительно оправдана.

Что вы узнаете из этой статьи

• чем тёплая кладовка отличается от холодной с точки зрения арендатора;

• какие вещи можно хранить в каждом формате;

• где потенциальный спрос шире;

• можно ли сдавать тёплую кладовку дороже;

• когда холодное помещение может оказаться более выгодным;

• какие риски есть у подземных и неотапливаемых помещений;

• что важнее температуры: сухость или отопление;

• какой вариант лучше подходит для долгосрочной инвестиции.

Что вообще считать тёплой кладовкой

Тёплая кладовка — это не обязательно помещение, в котором зимой поддерживаются комфортные квартирные +22 °C. Для хранения гораздо важнее стабильный плюсовой режим без промерзания и резких перепадов температуры.

Такие помещения часто находятся внутри жилого комплекса, в отапливаемом цоколе, подземном этаже или в профессиональном self-storage. Температура там остаётся плюсовой круглый год, а при нормальной вентиляции микроклимат позволяет хранить довольно широкий набор вещей.

Для арендатора это означает меньше ограничений. Он может убрать на склад одежду, книги, мебель, детские вещи, бытовую технику, спортивное оборудование и многие другие предметы, которые нежелательно оставлять на морозе или в условиях сильных температурных колебаний.

С точки зрения инвестора это сразу расширяет потенциальную аудиторию.

Что такое холодная кладовка

Холодное помещение не имеет полноценного отопления и зимой может охлаждаться практически до температуры окружающей среды. При этом оно вполне может оставаться сухим и безопасным.

Такие кладовки встречаются в паркингах, отдельно стоящих зданиях, металлических боксах и неотапливаемых складских помещениях. Они подходят для вещей, которые спокойно переносят холод: автомобильных шин, некоторых инструментов, велосипедов, спортивного инвентаря, металлических предметов и части сезонного оборудования.

Основное преимущество для инвестора — цена. Холодное помещение часто можно купить дешевле, а расходы на его содержание ниже.

Но экономия при покупке имеет смысл только тогда, когда в конкретной локации существует достаточный спрос именно на такой формат.

У тёплой кладовки шире аудитория

Для инвестора это, пожалуй, главное преимущество.

Представим человека, которому нужно освободить квартиру на время ремонта. Он хочет убрать кровать, шкаф, коробки с одеждой, книги и бытовую технику. Неотапливаемый бокс зимой для него может быть слишком рискованным.

Другой клиент хочет хранить автомобильные шины и велосипед. Ему, наоборот, полноценное отопление не особенно важно.

Получается, что первый клиент рассматривает преимущественно тёплые помещения, а второй может выбирать и тёплые, и холодные.

Поэтому тёплая кладовка потенциально охватывает обе аудитории. Именно это обычно делает её более универсальным инвестиционным объектом.

Чем больше возможных сценариев использования, тем меньше зависимость от одного типа арендатора.

Что обычно хранят в тёплых кладовках

Для арендатора отапливаемая или стабильно плюсовая кладовка особенно привлекательна, если речь идёт о вещах, чувствительных к температуре и влажности.

В ней обычно можно размещать:

• одежду и обувь;

• книги и документы;

• мебель;

• детские вещи и коляски;

• бытовую технику;

• велосипеды и спортивное оборудование;

• чемоданы;

• коробки с личными вещами;

• инструменты;

• часть товарных запасов небольшого бизнеса.

Это очень распространённые сценарии. Именно поэтому тёплые помещения особенно интересны внутри больших жилых комплексов, где жители используют кладовку как продолжение квартиры.

Для семьи она фактически становится дополнительным шкафом площадью несколько квадратных метров.

А для чего подходит холодная

Холодное помещение тоже может быть востребовано и не является автоматически плохой инвестицией.

Оно хорошо подходит для хранения вещей, которые не требуют стабильной комнатной температуры. Например:

• автомобильных шин;

• велосипедов;

• инструментов;

• металлического инвентаря;

• садовой мебели;

• санок и лыж;

• автомобильных аксессуаров;

• части строительного оборудования.

Если объект находится рядом с паркингом или в автомобильном кластере, именно такой спрос может быть достаточно сильным.

Например, владельцу автомобиля удобнее держать комплект шин в холодной кладовке рядом с машиноместом, чем платить больше за отапливаемое помещение.

Здесь инвестору важно не искать универсального победителя, а понимать, за что именно будет платить локальная аудитория.

Тёплую кладовку обычно легче сдавать круглый год

Холодные помещения могут иметь более выраженные ограничения в зависимости от сезона. Зимой часть потенциальных арендаторов просто исключает их из поиска, потому что не готова хранить там мебель, электронику или текстиль.

У тёплой кладовки такой проблемы значительно меньше. Клиент может использовать её практически одинаково в январе и июле.

Для инвестора это означает более широкий спрос в течение года и потенциально меньший риск сезонного простоя.

Особенно это важно для одной отдельной кладовой. Если у собственника 50 ячеек, временное снижение спроса на несколько помещений распределяется по всему бизнесу. Если объект один, каждый месяц простоя напрямую обнуляет его доход.

Поэтому для частного инвестора, покупающего одну кладовую, универсальность часто важнее минимальной цены входа.

Можно ли сдавать тёплую кладовку дороже

Часто — да, но не автоматически.

Арендатор платит не за само наличие батареи. Он платит за возможность безопасно хранить больше категорий вещей и меньше переживать за их состояние.

Если рядом есть 2 одинаковые кладовки, одна находится в сухом отапливаемом помещении, а вторая — в холодном сыром подвале, первая очевидно имеет больше ценности.

Но если холодная кладовка сухая, чистая, находится в удобном паркинге и стоит на 30% дешевле, для хранения шин или велосипеда именно она может оказаться предпочтительнее.

Поэтому повышенная ставка тёплого помещения работает только тогда, когда рынок видит в этом дополнительную ценность.

Инвестору нужно изучать реальные предложения поблизости и смотреть не просто цены в объявлениях, а насколько долго такие объекты остаются свободными.

Самое важное — не тепло, а сухость

Это принципиальный момент.

Тёплое помещение с высокой влажностью может быть хуже холодного, но сухого.

Для хранения вещей сырость особенно опасна. Она приводит к появлению запаха, плесени, коррозии и повреждению упаковки. Мебель, одежда, книги и техника могут испортиться даже при плюсовой температуре, если помещение постоянно влажное.

Поэтому при осмотре инвестиционной кладовки нужно в первую очередь обратить внимание на:

• запах;

• следы влаги на стенах;

• состояние пола;

• наличие протечек;

• вентиляцию;

• проходящие трубы;

• историю подтоплений;

• состояние соседних помещений.

Если есть возможность, лучше посмотреть объект в плохую погоду или весной, когда проблемы с водой проявляются особенно заметно.

Для инвестора сухая холодная кладовка может оказаться намного привлекательнее тёплого, но проблемного подвала.

Почему вентиляция иногда важнее отопления

В закрытой кладовой вещи могут находиться месяцами. Воздух практически не движется, дверь открывается редко, а значит, без нормального воздухообмена влажность способна накапливаться.

Поэтому наличие вентиляции — серьёзное преимущество.

Хороший склад индивидуального хранения обычно проектируется не просто как набор закрытых комнат. В помещении поддерживается нормальный воздухообмен, что снижает риск сырости и неприятных запахов.

При покупке отдельной кладовой в ЖК этот параметр тоже стоит уточнить. Особенно если помещение находится ниже уровня земли.

Частный инвестор может не иметь возможности самостоятельно исправить вентиляцию всего подземного этажа. Поэтому подобные недостатки лучше выявлять до покупки.

Сравним 2 условных объекта

Допустим, инвестор выбирает между двумя кладовками одинаковой площади 4 м².

Первая — холодная. Стоит 600 000 ₽ и может сдаваться примерно за 5 000 ₽ в месяц.

Максимальная годовая выручка:

5 000 × 12 = 60 000 ₽.

Валовая доходность:

60 000 / 600 000 × 100% = 10% годовых.

Вторая — тёплая. Стоит 800 000 ₽, но её можно сдавать за 8 000 ₽ в месяц.

Годовая выручка:

96 000 ₽.

Валовая доходность:

96 000 / 800 000 × 100% = 12% годовых.

Хотя второй объект дороже на 200 000 ₽, капитал работает эффективнее.

Но изменим исходные данные. Если тёплая кладовка стоит уже 1,2 млн ₽, а арендная ставка остаётся 8 000 ₽, её валовая доходность падает до 8%.

Теперь более дешёвая холодная кладовая выглядит интереснее.

То есть сама температура не определяет доходность. Всё решает соотношение цены покупки и реальной арендной ставки.

У холодной кладовки может быть отличный спрос возле паркинга

Есть локации, где отопление вообще не является главным конкурентным преимуществом.

Представим современный подземный паркинг на несколько сотен автомобилей. Рядом с машиноместами находятся отдельные кладовые. Владельцы используют их для хранения шин, автобоксов, инструментов, канистр, велосипедов и автомобильного инвентаря.

Для такого клиента удобство расположения может быть важнее температуры.

Он припарковался, открыл соседнюю кладовку и убрал вещи. Ехать на отдельный склад не нужно.

В таком сценарии холодная кладовая по разумной цене может иметь стабильный спрос и хорошую доходность.

Поэтому нельзя оценивать объект отдельно от его окружения.

А в жилом доме тёплая кладовка чаще универсальнее

Совсем другая ситуация возникает в большом жилом комплексе.

Семьи используют кладовые для вещей, которые просто перестали помещаться дома. Там могут быть коробки с одеждой, детские принадлежности, бытовая техника, книги, мебель, новогодние украшения и спортивный инвентарь.

Для этой аудитории стабильный микроклимат уже имеет значительно большее значение.

Если человек воспринимает кладовку как дополнительные 3–5 м² к собственной квартире, он ожидает, что вещи будут храниться в нормальных условиях.

Поэтому в жилой локации тёплая и сухая кладовка чаще выглядит более универсальным продуктом.

Холодный объект может выиграть ценой

Инвестор зарабатывает не на том, насколько комфортно ему самому находиться в помещении, а на соотношении вложений и денежного потока.

Иногда холодная кладовая предлагается существенно дешевле тёплой. Если разница в стоимости покупки намного больше, чем разница в арендной ставке, холодный вариант может оказаться выгоднее.

Например, тёплая кладовка стоит в 2 раза дороже, а сдаётся всего на 30% дороже. В таком случае дополнительный капитал работает не слишком эффективно.

Поэтому при сравнении важно считать:

стоимость покупки → реальная ставка → ожидаемый простой → расходы → чистый годовой доход.

После этого эмоциональное преимущество «тёплого помещения» либо подтверждается цифрами, либо исчезает.

Нужно учитывать эксплуатационные платежи

Тёплое помещение иногда имеет более высокую стоимость содержания. Отопление, вентиляция и эксплуатация здания оплачиваются через коммунальные или другие регулярные платежи.

Для одной небольшой кладовки разница может быть незначительной, но учитывать её всё равно нужно.

Представим, что 2 объекта дают одинаковую годовую аренду, но обслуживание одного стоит 2 000 ₽ в месяц, а другого — 500 ₽. За год разница составит 18 000 ₽.

Для небольшого инвестиционного объекта это уже заметная часть прибыли.

Поэтому собственнику важно узнавать не только цену покупки и потенциальную аренду, но и все регулярные платежи после сделки.

Что проще продать потом

Ликвидность тоже стоит учитывать заранее.

Тёплая кладовка обычно интересна более широкому кругу покупателей, потому что её можно использовать для большего количества вещей. Её способен купить как инвестор, так и житель дома для собственного использования.

Холодная кладовка сильнее зависит от конкретного сценария. Если она удобно расположена в паркинге и стоит разумных денег, спрос может быть отличным. Но помещение с ограниченным использованием в неудобной локации продать сложнее.

Поэтому для первой инвестиционной кладовки универсальность часто полезна не только при сдаче, но и при последующей продаже.

Что обязательно проверить перед покупкой тёплой кладовки

Само слово «отапливаемая» ещё ничего не гарантирует.

Стоит выяснить, какая температура реально поддерживается зимой. Бывает, что помещение формально относится к тёплому контуру здания, но температура внутри лишь немного выше нуля.

Также полезно уточнить:

• работает ли отопление постоянно;

• есть ли вентиляция;

• как устроен доступ зимой;

• не промерзают ли наружные стены;

• есть ли вода или трубы рядом;

• сколько стоят эксплуатационные платежи.

Для готового здания лучше поговорить с соседями или действующими владельцами кладовых. Они могут рассказать намного больше, чем рекламная презентация продавца.

Что проверить у холодной кладовки

Здесь особенно важно понимать, насколько низко опускается температура и остаётся ли помещение сухим.

Если внутри практически уличный режим, будущему арендатору нужно честно объяснять ограничения. Это снизит количество конфликтов и позволит привлекать именно тех клиентов, которым такой формат подходит.

Дополнительно стоит проверить конденсат. В некоторых неотапливаемых помещениях проблема появляется именно при резкой смене температуры.

Для хранения шин это не обязательно станет критичным, а для коробок, мебели и текстиля — уже серьёзный недостаток.

Отдельная кладовка и self-storage — разные инвестиции

Если покупается одна кладовая в ЖК, тёплый вариант зачастую выглядит безопаснее с точки зрения спроса. У собственника всего один объект, поэтому ему важно максимально расширить аудиторию.

В полноценном self-storage модель может быть гибче. В одном проекте допустимо сочетать разные зоны и форматы хранения, если на них есть соответствующий спрос.

Кроме того, большой склад распределяет риск между десятками арендаторов. Если несколько холодных ячеек временно свободны, остальная часть объекта продолжает приносить деньги.

Поэтому индивидуальному инвестору и оператору большого self-storage не всегда стоит принимать одинаковое решение.

Что важнее для инвестора: тепло или локация

Если выбирать между очень хорошей холодной кладовкой в сильном месте и тёплой кладовкой в слабой локации, отопление не спасёт второй объект.

В инвестиционной недвижимости местоположение почти всегда остаётся одним из ключевых факторов.

Хорошая кладовка должна находиться там, где люди действительно нуждаются в дополнительном пространстве и готовы за него платить. Важно количество квартир вокруг, доступность, конкуренция и наличие альтернатив.

Только после этого стоит сравнивать микроклимат, размеры и конкретные ставки.

Другими словами, сильная локация + нормальные условия хранения важнее самого наличия отопления.

Когда я бы выбирал холодную кладовку

Холодный вариант может быть хорошей инвестицией, если он покупается заметно дешевле тёплого, находится в удобном месте и рассчитан на понятную аудиторию.

Особенно интересны такие помещения:

• рядом с подземным паркингом;

• в автомобильных комплексах;

• возле частного сектора;

• в районах, где людям нужно хранить шины, велосипеды и инструменты;

• при очень низкой цене входа;

• при минимальных эксплуатационных платежах.

Если объект стабильно сдаётся и его доходность выше, нет необходимости переплачивать только за слово «тёплая».

Когда лучше тёплая кладовка

Для универсальной инвестиционной стратегии тёплый объект чаще выглядит сильнее.

Он особенно интересен:

• внутри крупного жилого комплекса;

• рядом с большим количеством небольших квартир;

• если предполагается хранение домашних вещей;

• для аренды семьям во время ремонта;

• для клиентов с мебелью и техникой;

• для долгосрочной сдачи;

• если инвестор хочет минимизировать ограничения для арендатора.

Дополнительная стоимость покупки в этом случае оправдана, если она компенсируется более высокой ставкой, меньшим простоем или более широким спросом.

Не покупайте «тёплую» только потому, что она тёплая

Это главный нюанс.

Хорошая инвестиционная кладовка определяется не одним параметром. Она должна одновременно иметь адекватную цену, понятный спрос, удобный доступ, нормальную площадь, хорошую геометрию и приемлемые расходы.

Тёплая кладовая за 2 млн ₽, которую можно сдавать за 8 000 ₽, может быть слабой инвестицией.

Холодная за 500 000 ₽ с арендой 6 000 ₽ — значительно более интересной.

И наоборот: холодное помещение за 700 000 ₽ с узким кругом потенциальных клиентов может проиграть тёплому за 900 000 ₽, которое практически никогда не простаивает.

Поэтому инвестору всегда нужно сравнивать конкретные цифры.

Что выбрать в итоге

Если 2 объекта сопоставимы по цене, локации и площади, для сдачи в аренду я бы в большинстве случаев отдавал преимущество тёплой и сухой кладовке.

Причина не в комфорте самого помещения, а в более широкой аудитории. Её можно предлагать для хранения одежды, мебели, техники, детских вещей, коробок, велосипедов и множества других предметов. Это потенциально снижает простой и облегчает поиск следующего арендатора.

Холодная кладовка становится особенно интересной, когда она заметно дешевле или находится в локации, где людям прежде всего нужно хранить шины, велосипеды, инструменты и другие неприхотливые вещи.

Поэтому правильный порядок выбора выглядит так:

локация → реальный спрос → сухость и вентиляция → цена покупки → возможная аренда → эксплуатационные расходы → температура.

А не наоборот.

Для инвестора выигрывает не самая тёплая кладовка и не самая дешёвая. Выигрывает та, у которой больше потенциальных арендаторов и выше чистый доход относительно вложенного капитала.

И если разница в цене между тёплым и холодным объектом невелика, универсальность тёплой кладовки чаще всего делает её более спокойным и понятным активом для долгосрочной сдачи.