Что нужно для открытия франшизы бизнеса на кладовках

Открыть склад индивидуального хранения самостоятельно вполне возможно, но предпринимателю придётся с нуля разбираться сразу в нескольких направлениях: искать помещение, рассчитывать спрос, проектировать ячейки, выбирать оборудование, организовывать доступ, настраивать продажи и привлекать первых арендаторов. Франшиза позволяет пройти тот же путь по уже разработанной модели и не проверять каждое решение исключительно на собственных деньгах.

При этом покупка франшизы кладовок — это не ситуация, когда достаточно оплатить взнос и получить готовый бизнес. Инвестору всё равно понадобится капитал, подходящее помещение и понимание экономики будущего объекта. Разница заключается в том, что значительную часть организационных решений, технологий и процессов можно получить в готовом виде, а в некоторых моделях оператор берёт на себя ещё и существенную часть запуска или дальнейшего управления.

Разберём, что нужно для открытия бизнеса на кладовках по франшизе, какое помещение искать, какие расходы предусмотреть и что обязательно проверить до подписания договора.

Что вы узнаете из этой статьи

• что именно получает предприниматель при покупке франшизы self-storage;

• какое помещение подходит под склад индивидуального хранения;

• сколько капитала нужно предусмотреть кроме стоимости самой франшизы;

• почему до запуска необходимо проверить спрос в районе;

• как выбираются размеры будущих кладовок;

• какие системы доступа и безопасности понадобятся;

• можно ли открыть такой бизнес без большого штата;

• кто будет искать арендаторов после открытия;

• чем обычная франшиза отличается от «ленивой»;

• какие вопросы необходимо задать франчайзеру до заключения договора.

Сначала нужно понять, какой формат франшизы вы покупаете

Франшизы self-storage могут сильно отличаться друг от друга. В одном случае франчайзер передаёт бренд, инструкции, финансовую модель и помогает запустить объект, после чего предприниматель управляет складом самостоятельно. В другом партнёр получает гораздо больше операционной поддержки: помощь с помещением, проектированием, маркетингом, программным обеспечением и работой с клиентами.

Есть и модель, которую часто называют ленивой франшизой. Здесь инвестор в большей степени выступает как владелец капитала, а оператор берёт на себя значительную часть создания и последующего управления объектом. Для человека, который хочет именно заниматься бизнесом, такая модель может быть избыточной. Для инвестора, которому нужен денежный поток без ежедневного присутствия на складе, наоборот, она может оказаться наиболее интересной.

Поэтому первый шаг — не искать помещение и даже не сравнивать паушальные взносы. Нужно понять, что именно останется делать вам после покупки франшизы. От этого зависят и необходимый капитал, и расходы после открытия, и количество собственного времени, которое придётся вкладывать в проект.

Нужен капитал не только на франшизу

Стоимость франшизы и стоимость открытия бизнеса — совершенно разные цифры. Паушальный взнос, если он предусмотрен, является только одной частью бюджета. Основные деньги обычно уходят непосредственно на создание объекта.

Финансовая модель может включать депозит по аренде помещения, ремонт, проектирование, строительство перегородок, двери и замки, освещение, видеонаблюдение, систему контроля доступа, программные сервисы, маркетинговый запуск и финансовый резерв на первые месяцы.

На рынке встречаются разные модели. Например, одна из действующих франшиз self-storage указывает рекомендуемую площадь от 200 м² и инвестиции от 2,3 млн ₽, при этом размер вложений рассчитывается исходя из площади объекта. Условия других франшиз могут отличаться в разы, поэтому воспринимать такую цифру как универсальную стоимость открытия склада нельзя.

Правильнее считать полный бюджет проекта:

франшиза + помещение + строительство и оборудование + запуск + резерв на набор загрузки.

Если денег хватает только до дня открытия дверей, капитала для бизнеса, скорее всего, недостаточно.

Нужно выбрать город и район

Self-storage — локальный бизнес. Арендатору обычно удобно хранить вещи относительно близко к дому, офису или месту работы. Поэтому красивое дешёвое помещение в промышленной зоне на другом конце города может оказаться слабее более дорогого объекта внутри большого жилого массива.

Перед выбором локации нужно изучить район: сколько людей живёт поблизости, какие дома преобладают, много ли небольших квартир, появляются ли новые жилые комплексы, какие склады уже работают рядом и по каким тарифам они предлагают ячейки.

PRO-KLADOVKI при самостоятельном запуске рекомендует до заключения долгосрочных обязательств посмотреть количество конкурентов, их цены, доступные размеры кладовок, наличие свободных ячеек, развитие жилой застройки и удобство подъезда к объекту. Такой анализ особенно важен и при покупке франшизы: известный бренд не исправит ошибку в выборе конкретной локации.

Сильный франчайзер должен не просто сказать: «Этот город нам подходит», а помочь оценить конкретное помещение и потенциальную экономику объекта.

Затем нужно найти подходящее помещение

Для self-storage подходит далеко не любое дешёвое коммерческое пространство. Критически важны сухость, вентиляция, удобный доступ и возможность рационально разделить площадь на отдельные ячейки.

Особое внимание необходимо обратить на геометрию. Из помещения площадью 300 м² нельзя автоматически получить 300 м² сдаваемых кладовок. Часть площади займут коридоры, проходы, технические зоны, входная группа и доступ к каждой ячейке. Поэтому инвестору важна не только цена квадратного метра, но и то, какая доля помещения в итоге начнёт приносить арендный доход.

Кроме того, нужно оценить подъезд. Если человеку предстоит нести мебель или 15 коробок через двор, лестницу и несколько узких дверей, даже хороший склад станет менее привлекательным. Удобный вход, возможность подъехать на машине, широкие коридоры и понятный маршрут до кладовки сильно влияют на качество продукта.

Помещение можно арендовать или купить

Это один из главных выборов при открытии франшизы.

Арендованное помещение существенно снижает необходимый стартовый капитал. Предпринимателю не приходится покупать недвижимость, поэтому деньги можно направить непосредственно в строительство склада, оборудование и привлечение клиентов. Именно такой формат часто позволяет войти в self-storage с несколькими миллионами рублей, а не с десятками миллионов.

Но появляется зависимость от собственника недвижимости. Если в объект вложены значительные деньги, а договор аренды заканчивается через короткий срок, инвестиционная модель становится рискованной. Нужно заранее проверить срок договора, порядок индексации, возможность продления, основания для расторжения и судьбу сделанных улучшений.

Покупка помещения требует намного большего капитала, зато инвестор получает ещё и недвижимый актив. Если бизнес когда-нибудь перестанет быть интересен, помещение потенциально можно продать или использовать иначе.

Выбирать между этими вариантами нужно не по принципу «что надёжнее», а после сравнения доходности собственного капитала и срока окупаемости.

До подписания договора нужна финансовая модель

Франшиза должна продаваться не обещанием «высокой доходности», а понятной экономикой.

Для будущего объекта необходимо рассчитать количество ячеек, среднюю потенциальную ставку, прогнозируемую загрузку, постоянные расходы, платежи по франшизе, маркетинг, аренду помещения, налоги и чистый денежный поток.

Причём рассчитывать бизнес сразу при 100% загрузке нельзя.

Допустим, на объекте будет 50 кладовок, а средняя аренда составит 6 000 ₽. Максимальная потенциальная выручка:

50 × 6 000 = 300 000 ₽ в месяц.

Но при загрузке 70% она составит уже:

300 000 × 70% = 210 000 ₽.

И только после этого из суммы нужно вычесть расходы.

Поэтому нормальная финансовая модель должна иметь минимум 3 сценария: консервативный, базовый и оптимистичный. Хороший проект должен выглядеть жизнеспособным не только тогда, когда практически каждая дверь на складе занята.

Нужен запас денег на период заполнения

Это один из моментов, которые особенно важно учитывать начинающему предпринимателю.

После ремонта объект не становится заполненным автоматически. Даже если район выбран хорошо и маркетинг запущен заранее, требуется время, чтобы накопить пул арендаторов. Пока свободных ячеек много, расходы на аренду помещения, коммунальные услуги, рекламу, программное обеспечение и другие сервисы уже возникают.

Поэтому инвестиционный бюджет должен содержать оборотный капитал. В материалах PRO-KLADOVKI резерв на период первоначального заполнения также выделяется как отдельная составляющая инвестиций в self-storage.

Именно поэтому предпринимателю лучше иметь больше минимально необходимой суммы. Проект на 4 млн ₽ при капитале ровно 4 млн ₽ может оказаться намного менее комфортным, чем тот же проект при наличии дополнительного финансового резерва.

Нужно правильно спроектировать размеры кладовок

Казалось бы, самая простая часть проекта — поставить перегородки. На практике именно здесь можно на несколько лет вперёд испортить экономику объекта.

Очень маленькие кладовки могут хорошо монетизировать квадратный метр и иметь доступный ежемесячный чек. Средние подходят широкой аудитории. Большие помещения нужны во время ремонта, переезда или предпринимателям, которым требуется хранить товар и оборудование.

Если склад нарезан преимущественно на крупные ячейки, а локальный спрос сосредоточен на площадях 2–4 м², часть объекта будет регулярно пустовать. Если сделать только крошечные кладовки, можно потерять клиентов с крупным объёмом вещей.

Одна из ценностей хорошей франшизы как раз заключается в накопленной статистике. Франчайзер должен понимать, какие размеры востребованы у его действующих объектов, и уметь адаптировать сетку под конкретное помещение и район.

Нужно построить и оборудовать объект

После утверждения планировки начинается физическое создание склада. Потребуются перегородки, двери, замки, освещение, навигация и необходимая инфраструктура.

Конкретный набор оборудования зависит от франчайзинговой модели. Где-то используются обычные механические замки, где-то — электронный доступ. Где-то клиент попадает на объект только в определённые часы, где-то может открыть вход самостоятельно круглосуточно.

Кроме того, нужно предусмотреть видеонаблюдение и другие необходимые меры безопасности. До начала строительных работ важно проверить применимые к конкретному помещению требования по эксплуатации, пожарной безопасности и инженерным системам. Эти вопросы лучше решать до вложений в переоборудование, а не после открытия склада.

Хорошая франшиза должна помочь пройти этот этап по понятному стандарту, а не просто прислать пример фотографии склада.

Нужно организовать клиентский путь

Self-storage хорошо автоматизируется, но автоматизация должна быть продумана до открытия.

Нужно решить, как человек увидит свободные ячейки, узнает стоимость, забронирует помещение, подпишет договор, оплатит аренду, получит доступ и впоследствии продлит её.

Чем меньше ручных действий на каждом этапе, тем легче масштабировать бизнес. На небольшом складе собственник ещё может лично отвечать всем клиентам и встречать каждого у двери. На объекте с 50–100 арендаторами такой подход быстро превращает инвестицию в полноценную работу администратора.

Современная модель позволяет перенести значительную часть пути в онлайн. На PRO-KLADOVKI, например, пользователи могут искать объекты по адресу и характеристикам, бронировать кладовки, а для части объектов — оплачивать аренду онлайн. Для владельца размещение на специализированной площадке становится дополнительным каналом привлечения и обработки спроса.

Нужно решить, кто будет управлять складом

Открыть бизнес недостаточно — после запуска кто-то должен следить за свободными ячейками, платежами, продлениями, рекламой и техническим состоянием объекта.

В классической франшизе значительная часть этой работы обычно остаётся у франчайзи. Он может заниматься ею лично, нанять менеджера или автоматизировать большинство операций.

В ленивой модели управление в большей степени передаётся оператору. Это снижает личную нагрузку собственника, но комиссия управляющей стороны становится частью расходов и должна учитываться при расчёте чистой прибыли.

Именно поэтому ещё до покупки франшизы необходимо определить свою роль. Если инвестор не хочет отвечать на сообщения клиентов и заниматься маркетингом, нельзя покупать модель, которая предполагает именно такую ежедневную вовлечённость, только потому, что у неё ниже роялти.

Нужно заранее понять, откуда придут арендаторы

Самая частая ошибка — считать, что открытие склада автоматически создаёт спрос.

На самом деле свободная кладовка ничем не отличается от пустого номера в гостинице: если потенциальный клиент о ней не знает, она не приносит денег.

До открытия нужно сформировать план привлечения арендаторов. В него могут входить собственный сайт, карты и геосервисы, поисковая реклама, классифайды, локальные сообщества, работа с соседними ЖК, партнёрства с компаниями по переездам и ремонту и специализированные сервисы.

PRO-KLADOVKI позволяет владельцам добавлять объекты в каталог и получать обращения от пользователей, которые уже ищут место для хранения. Сервис позиционирует это как возможность получать дополнительный поток клиентов без необходимости строить собственную платформу с нуля.

Для франчайзи такой канал полезен именно как дополнение к маркетингу бренда. Чем больше независимых источников спроса, тем меньше риск, что загрузка объекта будет зависеть от одной рекламной кампании.

Нужен маркетинговый бюджет и после открытия

Стартовая реклама — только начало.

Арендаторы со временем выезжают. Это нормальная часть бизнеса. Кто-то заканчивает ремонт, кто-то переезжает, кому-то кладовка больше не нужна. Освободившееся помещение необходимо снова заполнить.

Поэтому маркетинговые расходы нельзя считать временными затратами только первых месяцев. Их нужно включать в постоянную экономику объекта.

Особенно полезно отслеживать стоимость фактического заселения. Если на рекламу потрачено 50 000 ₽ и она привела 10 новых арендаторов, один клиент обошёлся в 5 000 ₽. Дальше эту сумму нужно сравнить со сроком аренды и общей выручкой клиента.

Так становится понятно, действительно ли маркетинг работает.

Франшиза не отменяет необходимости контролировать показатели

Даже если бренд сильный, а большая часть процессов автоматизирована, собственнику всё равно нужно понимать, что происходит с его инвестициями.

Минимально стоит следить за загрузкой объекта, средней ставкой, количеством свободных ячеек, количеством новых и выехавших арендаторов, продолжительностью аренды, маркетинговыми расходами и чистым денежным потоком.

Именно эти данные позволяют понять, где бизнес теряет деньги.

Если маленькие кладовки постоянно заполнены на 100%, а крупные пустуют, проблема не обязательно в маркетинге. Возможно, нужно менять структуру предложения или цены. Если обращений много, но заселений мало, стоит смотреть клиентский путь и тарифы.

Смысл франшизы не в том, чтобы владелец перестал смотреть на цифры, а в том, чтобы у него уже была система, в которой эти цифры можно анализировать.

Что нужно проверить у франчайзера

До подписания договора стоит максимально конкретно выяснить, что именно входит в предложение. Лучше задавать неудобные вопросы до перевода денег, чем после открытия склада.

Нужно уточнить:

• какие первоначальные платежи предусмотрены;

• есть ли роялти и как оно рассчитывается;

• существуют ли дополнительные маркетинговые сборы;

• кто подбирает помещение;

• кто проверяет финансовую модель;

• кто проектирует объект;

• какие подрядчики и оборудование обязательны;

• кто отвечает за маркетинг после открытия;

• есть ли CRM или личный кабинет;

• как организован доступ клиентов;

• кто поддерживает программное обеспечение;

• какую загрузку показывают действующие объекты;

• сколько времени они набирали её;

• что именно обязан делать сам франчайзи;

• можно ли поговорить с действующими партнёрами.

Особенно полезно попросить показать фактическую динамику уже работающего склада. Прогноз можно сделать очень красивым, а история действующего объекта показывает, насколько модель работает за пределами презентации.

Посмотрите не только на доходность, но и на платежи франчайзеру

Низкий паушальный взнос ещё не означает дешёвую франшизу. И высокий взнос сам по себе не делает предложение плохим.

Например, на рынке существуют модели без паушального платежа, но с регулярными отчислениями от выручки. У одной из действующих франшиз self-storage заявлено отсутствие паушального взноса, при этом предусмотрено роялти 10% от ежемесячной выручки и отдельные рекламные отчисления.

Поэтому сравнивать нужно полную стоимость сотрудничества на горизонте нескольких лет.

Если одна франшиза требует 500 000 ₽ один раз, а другая забирает существенную долю выручки каждый месяц, итоговая разница может оказаться совершенно не такой, как кажется на первой странице коммерческого предложения.

Когда франшиза действительно имеет смысл

Главная ценность франшизы появляется тогда, когда она экономит инвестору не только время, но и деньги на ошибках.

Если предприниматель самостоятельно выбрал неправильное помещение, плохо нарезал склад и потратил 3 млн ₽ на объект, который не может нормально заполниться, отсутствие паушального взноса уже не выглядит преимуществом.

Хорошая франшиза должна снижать вероятность таких решений. Она даёт накопленную статистику, стандарты проектирования, инструменты управления, технологии и понимание маркетинга именно self-storage.

Но если предложение фактически состоит только из бренда, нескольких инструкций и обязательных ежемесячных платежей, его ценность нужно оценивать намного осторожнее.

Франшиза, самостоятельный запуск или ГАБ

Будущему владельцу полезно сравнить сразу 3 способа войти в рынок.

Самостоятельный запуск даёт больше свободы и позволяет не платить франчайзеру, но все решения и ошибки предприниматель оплачивает самостоятельно.

Франшиза позволяет построить новый объект по готовой модели и получить поддержку на этапе запуска. Это промежуточный вариант между полной самостоятельностью и покупкой существующего бизнеса.

Готовый арендный бизнес предполагает приобретение уже работающего объекта, где можно изучить фактическую загрузку, платежи и расходы. Инвестору не нужно проходить этап строительства и набора первых клиентов, но созданный денежный поток уже отражается в стоимости бизнеса.

Какой вариант лучше, зависит от цели. Предпринимателю может быть интереснее самому развивать новый объект по франшизе. Инвестору, который хочет минимизировать запуск и сразу получать действующий денежный поток, иногда ближе ГАБ.

Что в итоге понадобится для открытия

Если убрать детали, запуск франшизы бизнеса на кладовках можно свести к нескольким большим составляющим.

Нужен капитал, которого достаточно не только на строительство, но и на первые месяцы работы. Нужно подходящее помещение в районе с подтверждаемым спросом. Нужен проект, в котором площадь разделена на востребованные размеры ячеек. Необходимо оборудовать доступ, безопасность и клиентскую инфраструктуру. Затем потребуется маркетинг и система постоянного повторного заполнения освободившихся кладовок.

И наконец, нужно заранее понимать, кто всем этим будет заниматься после открытия.

Именно последний вопрос часто отличает предпринимательскую франшизу от инвестиционной. Один человек хочет сам управлять новым бизнесом и масштабировать сеть. Другой готов вложить капитал, но хочет оставить ежедневную работу профессиональной команде.

Франшиза self-storage может работать в обоих сценариях — если изначально выбрать подходящую модель.

Поэтому начинать стоит не с вопроса «сколько стоит франшиза?», а с 3 более важных:

Какой объект я получу за свои деньги? Кто будет его заполнять арендаторами? И сколько чистого дохода останется мне после всех расходов?

Если ответы на эти вопросы понятны, финансовая модель сходится при реалистичной загрузке, помещение подходит для хранения, а обязанности сторон подробно определены, франшиза становится не просто способом купить чужой бренд, а возможностью быстрее создать собственный работающий бизнес на кладовках.